So funktioniert Baurecht

Verpachten statt Verkaufen


Sie besitzen ein Grundstück, wollen es aber nicht verkaufen? Völlig verständlich! Grund und Boden sind eine gute Absicherung fürs Alter und künftige Generationen. Der Wert des Grundstücks wird im Laufe der Zeit auch steigen. Es gibt aber eine sehr gute Möglichkeit, trotzdem regelmäßig mit Ihrem Grundstück Geld zu verdienen, ohne es zu verkaufen. Diese Option heißt verpachten statt verkaufen, wird durch das Baurecht ermöglicht und ist ein zentraler Bestandteil des all-in99 Konzepts.

So funktioniert Baurecht

Verpachten statt Verkaufen


Sie besitzen ein Grundstück, wollen es aber nicht verkaufen? Völlig verständlich! Grund und Boden sind eine gute Absicherung fürs Alter und künftige Generationen. Der Wert des Grundstücks wird im Laufe der Zeit auch steigen. Es gibt nun eine Möglichkeit schon jetzt, regelmäßig mit Ihrem Grundstück Geld zu verdienen und das ganz arbeitsfrei. Ohne es zu verkaufen. Diese Option heißt verpachten statt verkaufen, wird durch das Baurecht ermöglicht und ist ein zentraler Bestandteil des all-in99 Konzepts.

Aber was genau ist Baurecht und wie funktioniert es?

Aber was genau ist Baurecht und wie funktioniert es?

  • Was bedeutet es, sein Grundstück zu verpachten statt zu verkaufen?
  • Welche steuerlichen Auswirkungen hat das Baurecht?
  • Wie kompliziert ist Baurecht in der Praxis?
  • Welche rechtlichen Schritte sind nötig?

All das und mehr beantworten wir hier.

Das optimale all-in99 Grundstück ...

... ist eben.

... hat eine Größe von mind. 1.800 m2

... ist Bauland, hat eine Flächenwidmung für mehrgeschossige Wohnbauten und ist idealerweise lastenfrei.

... befindet sich in der Nähe zu grundlegender Infrastruktur.

Verpachten statt Verkaufen

Profitieren Sie von den Vorteilen der Verpachtung Ihres Grundstücks auf Baurecht

  • Beim Baurecht handelt es sich um ein zeitlich befristetes Recht, auf einem Grundstück eine Immobilie zu errichten und zu bewirtschaften.
  • Als Gegenleistung dafür, sprich für die Einräumung des Baurechts, bekommt der Grundeigentümer einen sogenannten Bauzins vom Bauberechtigten.
  • Die gesetzliche Grundlage bildet das Baurechtsgesetz (BauRG). Dabei handelt es sich um ein Bundesgesetz, das bereits seit 1912 in Kraft ist.
  • Darin ist gesetzmäßig eine Laufzeit zwischen mindestens 10 Jahren und maximal 100 Jahren möglich.
  • Bei all-in99 Wohnbauten schließen wir den Vertrag auf 99 Jahre ab.
  • Grundsätzlich hat der Grundeigentümer noch folgende Möglichkeiten: Er kann das Grundstück belasten, veräußern, verschenken oder vererben. Lediglich die Variante der Eigennutzung als mögliche Grundstücksverwendung fällt weg.
  • Grundsätzlich unterliegt der Bauzins der freien Vereinbarung zwischen Grundeigentümer und Bauberechtigtem.
  • In der Regel wird ein Bauzins vereinbart, der sich an einem gewissen Prozentsatz des Verkehrswerts der Liegenschaft orientiert.
  • Bei all-in99 liegt bei bis zu 3,5 Prozent* und errechnet sich aus [ Grundstücksgröße * Verkehrswert * Bauzins ] – wie im Beispiel rechts veranschaulicht.
  • Die Zahlung des Bauzinses erfolgt entweder jährlich oder – wie auch bei all-in99 üblich – monatlich über die angeschlossene Hausverwaltung.
  • Der Bauzins ist wertgesichert nach dem Verbraucherpreisindex. Er wird laufend indexiert.
  • Der Verkehrswert wird in einem sogenannten Vergleichswertverfahren durch den Bauträger ermittelt, allerdings immer in Abstimmung mit den Grundeigentümern.
  • Im Bedarfsfall kann der Verkehrswert auch durch einen gemeinsam bestimmten Sachverständigen ermittelt werden.
  • Mit Erteilung der Baubewilligung kann der Baurechtsvertrag unterfertigt und im Grundbuch eingetragen werden. Ab dann beginnt der monatliche Bauzins zu laufen.
  • Während der Bauphase wird dieser vom Bauträger, also der wert.bau Errichtungs GmbH, bezahlt.
  • Nach Fertigstellung und Übergabe der einzelnen Wohnungen treten die einzelnen Wohnungseigentümer an die Stelle des Bauträgers. Dann überweist die Hausverwaltung monatlich den vereinbarten Bauzins.
  • Als zusätzliche Sicherstellung erhält der Grundeigentümer eine Kaution in Höhe von 2 Jahrespachten.
  • Diese ist nach Beendigung des Baurechtsvertrages an die Wohnungseigentümer verzinst auszuschütten.
  • Denn wie bei den Betriebskosten trägt auch beim Bauzins die Eigentümergemeinschaft gemeinsam das Risiko.
  • Auch wenn das Baurecht grundsätzlich ein auflösungsfeindliches Rechtsinstitut ist, bleibt der Grundeigentümer durchaus abgesichert.
  • Bei der Hausverwaltung laufen sämtliche Mieteinnahmen in einen sogenannten Mietenpool. Aus diesem Mietenpool wird zuerst der Bauzins an den Grundeigentümer überwiesen, bevor etwaige Betriebskosten und Gemeindeabgaben fällig sind. Somit wird der Bauzins immer am Anfang des Monats zur Auszahlung gebracht.
  • Sollte es tatsächlich dazu kommen, dass der Bauzins nicht überwiesen wird, steht dem Grundeigentümer die vom Pächter hinterlegte Kaution in Höhe von 2 Jahrespachten zur Verfügung. Diese muss selbstverständlich nach Verwendung immer aufgefüllt werden.
  • Somit kann der Bauzins aus der Kaution über 2 Jahre bedient werden, ohne dass dem Grundeigentümer ein wirtschaftlicher Schaden entsteht.
  • Sollte nach Ablauf von 2 Jahren der Bauzins immer noch nicht bezahlt werden, geht das errichtete Gebäude in den Besitz des Grundeigentümers über. Das ist auch im abgeschlossenen Baurechtsvertrag vereinbart.
  • Bei der Einräumung eines Baurechts handelt es sich um laufende Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung.
  • Diese jährlichen Einnahmen werden gemeinsam mit dem sonstigen Einkommen des Grundeigentümers versteuert.
  • Die Versteuerung erfolgt in kleinen Tranchen und nicht wie beim Grundstücksverkauf auf einmal.
  • Die Höhe der Steuerbelastung richtet sich nach dem Gesamteinkommen des Verpächters und beträgt zwischen 0 und 55 Prozent.
  • Wir empfehlen eine Beratung mit einem Steuerberater bezüglich der steuerlichen Auswirkungen einer Baurechtseinräumung
  • Das Baurecht wird durch einen Baurechtsvertrag eingeräumt, den der Grundeigentümer mit dem Bauberechtigten abschließt.
  • Dieser wird im Grundbuch bei der Liegenschaft eingetragen - im C-Blatt als Belastung. Es wird eine eigene Baurechtseinlage im Grundbuch eröffnet, wo der Bauberechtigte eingetragen wird.
  • Sämtliche mit der Vertragserrichtung verbundenen Kosten trägt der Bauträger, also die wert.bau Errichtungs GmbH.
  • Zu Beginn des Bauvorhabens ist der Bauträger, also die wert.bau Errichtungs GmbH, der Bauberechtigte.
  • Mit dem Abschluss des Kaufvertrages einer parifizierten Wohnung geht dieser Vertrag anteilig auf den einzelnen Wohnungseigentümer über.
  • Umwidmungen müssen prinzipiell selbst vom Grundeigentümer bei der Gemeinde beantragt werden.
  • Selbstverständlich nimmt der Bauträger gemeinsam mit dem Generalplaner eine beratende Funktion ein.
  • Grundsätzlich sollten die Grundstücke für all-in99 Wohnbauten bereits aufgeschlossen sein.
  • Wenn dies nicht der Fall ist, übernimmt der Bauträger, also die wert.bau Errichtungs GmbH, die anfallenden Kosten.
  • Sofern sie nicht in der Projektentwicklung als Privatstraßen geführt werden, müssen Verkehrsflächen (z.B. Straßenherstellung) an das öffentliche Gut abgetreten werden.
  • Prinzipiell fällt am Ende der Laufzeit das Baurecht und damit auch das Gebäude ins Eigentum des Grundeigentümers.
  • Wenn nichts anderes vereinbart ist, hat der Grundeigentümer an den Bauberechtigten mindestens 25 Prozent des Bauwerts, der noch vorhanden ist, zu zahlen.
  • Bei all-in99 besprechen wir 15 Jahre vor Beendigung des Baurechtsvertrages mit den Wohnungseigentümern die weitere Vorgehensweise. Dabei gibt es drei Möglichkeiten:

Möglichkeit 1: Ein neuer Baurechtsvertrag wird vereinbart.
Möglichkeit 2: Die Grundeigentümer wollen keinen neuen Baurechtsvertrag abschließen. In diesem Fall wird ein Sachverständiger beauftragt, den aktuellen Verkehrswert der Liegenschaft festzustellen und der Grundeigentümer muss laut Vertrag 25 Prozent des ermittelten Verkehrswerts an die Wohnungseigentümer ausbezahlen. Das Objekt fällt zur Gänze in seinen Besitz.
Möglichkeit 3: Der Grundeigentümer möchte sein Grundstück anteilig an die Wohnungseigentümer verkaufen. Diese erreichen somit klassisches Wohnungseigentum.

Verpachten statt Verkaufen

Profitieren Sie von den Vorteilen der Verpachtung Ihres Grundstücks auf Baurecht

  • Beim Baurecht handelt es sich um ein zeitlich befristetes Recht, auf einem Grundstück eine Immobilie zu errichten und zu bewirtschaften.
  • Als Gegenleistung dafür, sprich für die Einräumung des Baurechts, bekommt der Grundeigentümer einen sogenannten Bauzins vom Bauberechtigten.
  • Die gesetzliche Grundlage bildet das Baurechtsgesetz (BauRG). Dabei handelt es sich um ein Bundesgesetz, das bereits seit 1912 in Kraft ist.
  • Darin ist gesetzmäßig eine Laufzeit zwischen mindestens 10 Jahren und maximal 100 Jahren möglich.
  • Bei all-in99 Wohnbauten schließen wir den Vertrag auf 99 Jahre ab.
  • Grundsätzlich hat der Grundeigentümer noch folgende Möglichkeiten: Er kann das Grundstück belasten, veräußern, verschenken oder vererben. Lediglich die Variante der Eigennutzung als mögliche Grundstücksverwendung fällt weg.
  • Grundsätzlich unterliegt der Bauzins der freien Vereinbarung zwischen Grundeigentümer und Bauberechtigtem.
  • In der Regel wird ein Bauzins vereinbart, der sich an einem gewissen Prozentsatz des Verkehrswerts der Liegenschaft orientiert.
  • Bei all-in99 liegt bei bis zu 3,5 Prozent* und errechnet sich aus [ Grundstücksgröße * Verkehrswert * Bauzins ] – wie im Beispiel rechts veranschaulicht.
  • Die Zahlung des Bauzinses erfolgt entweder jährlich oder – wie auch bei all-in99 üblich – monatlich über die angeschlossene Hausverwaltung.
  • Der Bauzins ist wertgesichert nach dem Verbraucherpreisindex. Er wird laufend indexiert.
  • Der Verkehrswert wird in einem sogenannten Vergleichswertverfahren durch den Bauträger ermittelt, allerdings immer in Abstimmung mit den Grundeigentümern.
  • Im Bedarfsfall kann der Verkehrswert auch durch einen gemeinsam bestimmten Sachverständigen ermittelt werden.
  • Mit Erteilung der Baubewilligung kann der Baurechtsvertrag unterfertigt und im Grundbuch eingetragen werden. Ab dann beginnt der monatliche Bauzins zu laufen.
  • Während der Bauphase wird dieser vom Bauträger, also der wert.bau Errichtungs GmbH, bezahlt.
  • Nach Fertigstellung und Übergabe der einzelnen Wohnungen treten die einzelnen Wohnungseigentümer an die Stelle des Bauträgers. Dann überweist die Hausverwaltung monatlich den vereinbarten Bauzins.
  • Als zusätzliche Sicherstellung erhält der Grundeigentümer eine Kaution in Höhe von 2 Jahrespachten.
  • Diese ist nach Beendigung des Baurechtsvertrages an die Wohnungseigentümer verzinst auszuschütten.
  • Denn wie bei den Betriebskosten trägt auch beim Bauzins die Eigentümergemeinschaft gemeinsam das Risiko.
  • Auch wenn das Baurecht grundsätzlich ein auflösungsfeindliches Rechtsinstitut ist, bleibt der Grundeigentümer durchaus abgesichert.
  • Bei der Hausverwaltung laufen sämtliche Mieteinnahmen in einen sogenannten Mietenpool. Aus diesem Mietenpool wird zuerst der Bauzins an den Grundeigentümer überwiesen, bevor etwaige Betriebskosten und Gemeindeabgaben fällig sind. Somit wird der Bauzins immer am Anfang des Monats zur Auszahlung gebracht.
  • Sollte es tatsächlich dazu kommen, dass der Bauzins nicht überwiesen wird, steht dem Grundeigentümer die vom Pächter hinterlegte Kaution in Höhe von 2 Jahrespachten zur Verfügung. Diese muss selbstverständlich nach Verwendung immer aufgefüllt werden.
  • Somit kann der Bauzins aus der Kaution über 2 Jahre bedient werden, ohne dass dem Grundeigentümer ein wirtschaftlicher Schaden entsteht.
  • Sollte nach Ablauf von 2 Jahren der Bauzins immer noch nicht bezahlt werden, geht das errichtete Gebäude in den Besitz des Grundeigentümers über. Das ist auch im abgeschlossenen Baurechtsvertrag vereinbart.
  • Bei der Einräumung eines Baurechts handelt es sich um laufende Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung.
  • Diese jährlichen Einnahmen werden gemeinsam mit dem sonstigen Einkommen des Grundeigentümers versteuert.
  • Die Versteuerung erfolgt in kleinen Tranchen und nicht wie beim Grundstücksverkauf auf einmal.
  • Die Höhe der Steuerbelastung richtet sich nach dem Gesamteinkommen des Verpächters und beträgt zwischen 0 und 55 Prozent.
  • Wir empfehlen eine Beratung mit einem Steuerberater bezüglich der steuerlichen Auswirkungen einer Baurechtseinräumung
  • Das Baurecht wird durch einen Baurechtsvertrag eingeräumt, den der Grundeigentümer mit dem Bauberechtigten abschließt.
  • Dieser wird im Grundbuch bei der Liegenschaft eingetragen - im C-Blatt als Belastung. Es wird eine eigene Baurechtseinlage im Grundbuch eröffnet, wo der Bauberechtigte eingetragen wird.
  • Sämtliche mit der Vertragserrichtung verbundenen Kosten trägt der Bauträger, also die wert.bau Errichtungs GmbH.
  • Zu Beginn des Bauvorhabens ist der Bauträger, also die wert.bau Errichtungs GmbH, der Bauberechtigte.
  • Mit dem Abschluss des Kaufvertrages einer parifizierten Wohnung geht dieser Vertrag anteilig auf den einzelnen Wohnungseigentümer über.
  • Umwidmungen müssen prinzipiell selbst vom Grundeigentümer bei der Gemeinde beantragt werden.
  • Selbstverständlich nimmt der Bauträger gemeinsam mit dem Generalplaner eine beratende Funktion ein.
  • Grundsätzlich sollten die Grundstücke für all-in99 Wohnbauten bereits aufgeschlossen sein.
  • Wenn dies nicht der Fall ist, übernimmt der Bauträger, also die wert.bau Errichtungs GmbH, die anfallenden Kosten.
  • Sofern sie nicht in der Projektentwicklung als Privatstraßen geführt werden, müssen Verkehrsflächen (z.B. Straßenherstellung) an das öffentliche Gut abgetreten werden.
  • Prinzipiell fällt am Ende der Laufzeit das Baurecht und damit auch das Gebäude ins Eigentum des Grundeigentümers.
  • Wenn nichts anderes vereinbart ist, hat der Grundeigentümer an den Bauberechtigten mindestens 25 Prozent des Bauwerts, der noch vorhanden ist, zu zahlen.
  • Bei all-in99 besprechen wir 15 Jahre vor Beendigung des Baurechtsvertrages mit den Wohnungseigentümern die weitere Vorgehensweise. Dabei gibt es drei Möglichkeiten:

Möglichkeit 1: Ein neuer Baurechtsvertrag wird vereinbart.
Möglichkeit 2: Die Grundeigentümer wollen keinen neuen Baurechtsvertrag abschließen. In diesem Fall wird ein Sachverständiger beauftragt, den aktuellen Verkehrswert der Liegenschaft festzustellen und der Grundeigentümer muss laut Vertrag 25 Prozent des ermittelten Verkehrswerts an die Wohnungseigentümer ausbezahlen. Das Objekt fällt zur Gänze in seinen Besitz.
Möglichkeit 3: Der Grundeigentümer möchte sein Grundstück anteilig an die Wohnungseigentümer verkaufen. Diese erreichen somit klassisches Wohnungseigentum.

Steuerliche Aspekte

Expertentalk mit Steuerberater Mag. Mario Adam

Rechtliche Grundlagen

Expertentalk mit Rechtsanwalt Mag. Michael Scheed